総合設計制度とは

 総合設計制度とは、建築基準法第59条の2の規定に基づき、一定規模以上の敷地面積を有し、かつ一定割合以上の敷地内空地(公開空地等)を確保する建築計画で、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ総合的配慮がなされていることにより市街地における環境の整備改善に資すると特定行政庁(神戸市長)が認めたものについて、建築審査会の同意を得て、容積率制限及び道路斜線・隣地斜線制限を許可により緩和する制度です。

 敷地内に一定割合以上の空地を確保する建築計画について、市街地の環境改善に資すると 認められる場合に、容積率等の制限を緩和されることになっています。高さは何階建てまで可能かということについては、土地条件によって最高50階程度という研究事例も報告されています。

「郊外型タワーマンションの建設条件に関する研究」、森谷菜央、中井検裕 >

 一方、建物の高層化による風害問題が予想されるため、建物の計画時点でコンピューターシミュレーション風洞実験による検討を行い、周辺地域に著しい風環境の変化を生じさせると予想される場合は、対策を講じることが求められています。

 そして、風洞実験を行った場合、建物完成後に風向風速を観測して、風環境が確保されていることを確認することが義務付けられています。

 風害(ビル風)調査は、商業地域では計画建築物の高さが100m以上の場合、商業地域以外の用途地域では計画建築物の高さが60m以上の場合にその地域に対応した風害(ビル風) の調査が必要になります。東京都総合設計制度では、「風洞実験を行うとともに、原則として風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと」となっています。

東京都総合設計許可要綱

 東京都の総合設計制度では、東京都総合設計許可要綱実施細目に次のように記されています。これ以外の風害に関する記述はありません。同細目の趣旨についてもしご質問がありましたらお答えいたします。

用途地域が商業地域の場合は、計画建築物の高さが100m以上であれば、風害の検討のため、風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこととされています。また、計画建築物の高さが60m以上の場合には、風害の検討、すなわちコンピューターシミューションを行うこととされています。

 商業地域以外の用途地域の場合は、計画建築物の高さが60m以上であれば、やはり風害の検討のため、風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこととされています。また、この場合、計画建築物の高さが45m以上の場合には、風害の検討、やはりコンピューターシミューションを行うこととされています。

東京都総合設計許可要綱実施細目

港区住宅型総合設計制度他

 港区は、容積率割増し後の延べ面積が10,000平方メートル以下の建築計画を対象として「港区住宅型総合設計許可要綱」と築年数が30年を超えた共同住宅を建替える計画に適用される「共同住宅建替誘導型総合設計」の2種類を定めています。(街づくり支援部建築課調査係にお問い合わせください)

 港区で扱っている総合設計は、延床面積が1万u以下の物件に限ります。容積率割増し後の延べ面積が10,000平方メートル超の建築計画には「東京都総合設計許可要綱」が適用され、東京都が許可を行います。容積率割増し後10,000平方メートル超の建築計画は、東京都ホームページ(外部サイトへリンク)をご覧ください。

 

港区住宅型総合設計許可要綱実施細目には下記のように記されています。


3 区長は、前項の規定による申請について支障がないと認めたときは、様式4―2による承認書を交付するものとする。(許可申請の手続)

 

第5条 許可申請は、次に掲げるものとする。

(3) 許可申請をしようとする者は、計画建築物の敷地の用途地域の種別及び計画建築物の高さ(建築基準法施行令第2条第1項第6号による高さ。以下同じ。)に応じて次の表のとおり交通量、電波障害及び風害に係る環境調査を事前に行い、区長に当該調査結果を報告するものとする。なお、区長が特に必要と認めるときは、次の表で規定した事項以外のものに係る環境調査も併せて事前に行い、区長に当該調査結果を報告しなければならない。

用途地域

計画建築物の高さ

交通量

電波障害

風害

商業地域

60メートル以上

 

 

 

風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前後の観測を行うこと。

60メートル未満

上記以外の用途地域

45メートル以上

 

 

 

風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前後の観測を行うこと。

45メートル未満


「港区建築物の高さのルールに関する基本的な方針(修正素案)」区民意見募集結果のなかで次のように、総合設計制度による計画については、当該基準により風害に係る環境調査もされることが示されています。
緩和特例を活用する際には、利用しやすい公開空地等の整備や中高本の植栽及び緑の質などに配慮されるほか、総合設計制度による計画については、当該基準により風害に係る環境調査もされます。

港区ビル風対策要綱実施要領

 東京都港区は2013年7月1日からビル風対策要綱を施行しています。これは建物を新築する際、ビル風の影響を調査し、風環境が悪化する場合、防風植栽を含む対策を講じるよう、事業者に求めるためのものであり、ビル風に特化した制度は日本初です。

 この要綱は建物を新築する際、ビル風の影響を調査し、風環境が悪化する場合、防風植栽を含む対策を講じるよう、事業者に求めるためのものです。これまで高層ビルの計画にあたって環境影響調査を行い、ビル風対策として、樹木が植えられるが、根づかず枯れてしまうことが多かったことがあります。このため、ビル風対策の効果が半減しているのが現状でした。こうしたことから従前のビル風などの報告書提出期間を1年後までで終了するところを、3年後まで延長し、実効ある対応を求めています。

 また、建物所有者らに対し、造園施行管理技師や造園技能士など有資格者に植栽の維持管理を担わすよう求める、港区ビル風対策要綱を策定するもので、対象は延べ面積5万平方メートル以上の建物としています。

以下同要綱の要点をまとめておきます。


  1. 防風植栽による風環境対策について,計画・設計・施工,そして最長竣工後3年までの手続きを多段階化。
  2. 事業者から建築物の所有者等への所有権移転時の引継ぎの内容の明確化。
  3. 防風植栽維持管理における専門家の視点(防風植栽管理技術者)の導入。
  4. 区環境アセスメント制度の対象外であった東京都条例アセスメント制度対象案件(延べ面積10万m2以上のすべての建築物)に対しても指導を実施するなどの特徴を持ち,これまでの区環境アセメント制度による風環境対策を補完・強化する。

港区ビル風対策要綱には風環境予測の手順について次のように記されています。


第5条 要綱第7条第2項の別に定める書類は、次に掲げる書類とする。

(1) 風環境予測と対策の届出(第3号様式)

(2) 提出書類の確認(第4号様式)

2 前項各号に規定する書類は、要綱第3条の規定により定められたビル風対策に係る手引に基づき作成するものとする。


千代田区総合設計許可要綱(実施細目)

 千代田区総合設計制度のポイントをまとめておきます。

  1. 緩和されるのは容積率制限のみ。(斜線制限の緩和されない )
  2. 容積率の緩和は住宅用途の部分に対してのみ。
  3. 建築基準法第 59 条の2に基づく総合設計
  4. 「マンション建替法」に基づく総合設計
  5. 歩道状空地の設置は必須。広場状空地の義務付けはない。
  6. 外壁面の隣地からの後退距離は、2m以上。
  7. 高さ等については、「千代田区総合設計許可に係る建築物の高さ等誘導指針」の基準に適合させる必要がある。

千代田区総合設計許可要綱 実施細目には風環境予測調査について、第14条に次のように記されています。

 商業地域では、建物高さ100m以上の場合に風洞実験を行うとともに、建設前・後の風向・風速観測を行い、60m以上ではコンピューターシミュレーションによる調査を行うこと。商業地域以外では60m以上で風洞実験(建設前・後の観測も)を行い、60m未満ではコンピューターシミュレーションによる調査を行うこととされています。

 


第14 許可要綱に基づく許可申請等

 

 1 許可申請

(1)許可申請(マンション建替法第105条型総合設計による許可の申請を除く。)をしようとする者は、建築基準法施行規則(昭和25年建設省令第40号。)別記第43号様式による許可申請書に、申請理由書及び別表に掲げる図書を添えて、区長に提出しなければならない。

(2)(1)の許可申請をしようとする者は、当該許可を申請する前に、区長に事前協議を行うこととし、事前協議に必要な図書及びその部数は、その都度指示する。

(3)マンション建替法第105条型総合設計による許可の申請をしようとする者は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則(平成14年国土交通省令第116号。)別記第14号様式による許可申請書に、申請理由書及び別表に掲げる図書を添え て、区長に提出しなければならない。

(4)(3)の許可申請をしようとする者は、当該許可を申請する前かつ要除却認定マンションが現に存する時点で、区長に事前協議を行うこととし、原則として、除却認定マンションが現に存する時点で、許可申請をするものとする。事前協議に必要な図書及 びその部数は、その都度指示する。

(5)許可申請をしようとする者は、計画建築物の敷地の用途地域の種別及び計画建築物の高さ(建築基準法施行令(昭和26年政令第388号)第2条第1項第6号による高さ。以下同じ。)に応じて下表のとおり交通量、電波障害及び風害に係る環境調査を事前に行い、区長に当該調査結果を報告するものとする。

 

用途地域 計画建築物の高さ 交通量 電波障害 風   害
商業地域 100m以上
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
60m以上
60m未満  
上記以外の用途地域 60m以上  ○
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
60m未満

 

別表には風洞実験または数値実験(コンピューターシミュレーション)の結果表等を添付すべきことが記されています。

別表には風洞実験または数値実験(コンピューターシミュレーション)の結果表等を添付すべきことが記されています。

豊島区総合設計許可要綱(実施細目)

豊島区総合設計許可要綱実施細目には風環境予測調査について、第21条に次のように記されています。

 商業地域では、建物高さ100m以上の場合に風洞実験を行うとともに、建設前・後の風向・風速観測を行い、60m以上ではコンピューターシミュレーションによる調査を行うこと。商業地域以外では60m以上で風洞実験(建設前・後の観測も)を行い、45m以上ではコンピューターシミュレーションによる調査を行うこととされています。



第 21  許可要綱に基づく許可申請等

 

  1  許可申請

(1) 許可申請をしようとする者は、建築基準法施行規則(昭和 25 年建設省令第 40 号。)

別記第 43 号様式による許可申請書に、申請理由書、別表2(い)項に掲げる図書及び同 表(ろ)項から(へ)項までに掲げる図書のうち当該申請に該当する項に掲げる図書を添えて、区長に提出しなければならない。  

(2) (1)の許可申請をしようとする者は、当該許可を申請する前に、区長に事前協議を行うこととし、事前協議に必要な図書及びその部数は、その都度指示する。

 (3)  許可申請をしようとする者は、計画建築物の敷地の用途地域の種別及び計画建築物の高さ(建築基準法施行令(昭和 26 年政令第 388 号)第2条第1項第6号による高さ。以下同じ。)に応じて下表のとおり交通量、電波障害及び風害に係る環境調査を事前に行い、区長に当該調査結果を報告するものとする。                        

用途地域 計画建築物の高さ 風  害
商業地域 100m以上      ○ 
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
60m以上
60m未満  
上記以外の途地域 60m以上      ○
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
45m以上
45m未満  

※交通量、電波障害は省略

新宿区総合設計許可(運用要領)

 新宿区では、延べ面積が1万平方メートル以下の建築計画を対象として「建築基準法第59条の2に規定する許可の運用基準」を定めています。また、延べ面積が1万平方メートル超の建築計画には「東京都総合設計許可要綱」が適用され、東京都が許可を行います。

 新宿区の総合設計許可に係る建築基準法第 59 条の 2 に規定する許可の運用要領には、風環境予測調査について、「第7 許可基準に基づく許可申請書等」に次のように記されています。

 商業地域では、建物高さ60m以上の場合に風洞実験を行うとともに、建設前・後の風向・風速観測も行い、45m以上ではコンピューターシミュレーションによる調査を行うこと。商業地域以外では45m以上でコンピューターシミュレーションによる調査を行い、ただし60m以上の場合には建設前・後の風向・風速観測も行うこととされています。



第7 許可基準に基づく許可申請書等

1 許可申請

(1)許可申請をしようとする者は、建築基準法施行規則(昭和25年建設省令第40号。)別記第43号様式による許可申請書に、申請理由書、別表(い)欄に掲げる図書並びに同表(ろ)欄から(ほ)欄までに掲げる図書のうち当該申請に該当する欄に掲げる図書及び計画概要書【別記様式1】を添えて、区長に提出しなければならない。

(2)(1)の規定により許可申請をしようとする者は、当該許可を申請する前に、区長に事前協議を行うこととし、事前協議報告書リスト【別記様式2−1】及び事前協議報告書【別記様式2−2】を提出しなければならない。また、必要な図書及びその部数はその都度指示するものとする。

(3)許可申請をしようとする者は、計画建築物の敷地の用途地域の種別及び計画建築物の高さ(建築基準法施行令第2条第1項第6号による高さ。以下同じ。)に応じて、下表のとおり交通量、電波障害、風害及び下水道等に係る環境調査を事前に行い、区長に報告しなければならない。

商業地域では、建物高さ100m以上の場合に風洞実験を行うとともに、建設前・後の風向・風速観測を行い、60m以上ではコンピューターシミュレーションによる調査を行う

台東区総合設計許可要綱(実施細目)

 台東区総合設計許可要綱実施細目には風環境予測調査について、第5条に次のように記されています。

 

3 許可申請をしようとする者は、計画建築物の敷地の用途地域の種別及び計画建築物の高さに応じて下表のとおり交通量、電波障害及び風害に係る環境調査を事前に行い、区長に当該調査結果を報告するものとする。

 

用途地域 計画建築物の高さ 風  害
商業地域 100m以上      ○ 
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
60m以上
60m未満  
上記以外の途地域 60m以上      ○
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
45m以上
45m未満  

※交通量、電波障害は省略

渋谷区総合設計許可要綱(実施細目)

 渋谷区総合設計許可要綱実施細目には風環境予測調査について、第21条に次のように記されています。

第21 許可要綱に基づく許可申請等

 1 許可申請

(3)  許可申請をしようとする者は、計画建築物の敷地の用途地域の種別及び計画建築物の高さ(建 築基準法施行令(昭和26年政令第388号)第2条第1項第6号による高さ。以下同じ。)に応じて 下表のとおり交通量、電波障害及び風害に係る環境調査を事前に行い、区長に当該調査結果を報告 するものとする。

 

用途地域 計画建築物の高さ 風  害
商業地域 100m以上      ○ 
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
60m以上
60m未満  
上記以外の途地域 60m以上      ○
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
45m以上
45m未満  

※交通量、電波障害は省略

足立区総合設計許可要綱(実施細目)

足立区総合設計許可要綱実施細目には風環境予測調査について、第21条に次のように記されています。

第21 許可要綱に基づく許可申請等 

1 許可申請

(4) 許可申請をしようとする者は、計画建築物の敷地の用途地域の種別及び計画建築 物の高さ(建築基準法施行令(昭和26年政令第388号)第2条第1項第6号に よる高さ。以下同じ。)に応じて下表のとおり交通量、電波障害及び風害に係る環境 調査を事前に行い、区長に当該調査結果を報告するものとする。

 

用途地域 計画建築物の高さ 風  害
商業地域 100m以上      ○ 
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
60m以上
60m未満  
上記以外の途地域 60m以上      ○
風洞実験を行うとともに、原則として、風向・風速計を設置し、建設前・後の観測を行うこと
45m以上
45m未満  

※交通量、電波障害は省略

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